出租國民住宅委託經營管理維護可行性之研究

Abstract

居住是最基本的民生需求之一，政府以往對於住宅議題的相關施政，受「住者有其屋」傳統觀念影響，均著重在「住宅的持有」，相關龐大資源幾乎均由有能力購買房屋者享有，對於沒有能力購買房屋之經濟弱勢族群所分配到的資源反而微乎其微，直接提供房屋協助居住的僅有台北市之出租國宅及平宅。這個謬誤現象近幾年已被重視，政府研訂了納入保障弱勢國民居住權利之社會住宅相關理念的現階段「整體住宅政策」，並開始建置法制及整合補貼資源。 台北市之出租國宅有23處3846戶，由市政府設置專責機關辦理出租管理維護，須依規定編列預算層層審查，並依法令程序辦理採購作業，雖經常探討如何簡化作業及提高效率，管理維護作業仍極為龐雜繁瑣冗長。另承租人將房屋作違規使用或積欠租費時，政府以官僚體系行政程序執行收回房屋及所欠租費，亦有繁瑣冗長、耗費人力、效益低之情形。出租國宅實有必要探討委託民間機構經營管理維護可行性，亦可做為未來公有社會住宅研擬經營管理機制之參考。 本研究從委託對象、辦理法源及限制、民間業者誘因及風險、政府效益及風險、承租戶之權益得失等層面探討結果，出租國宅委託民間機構經營管理維護確屬可行。並建議:一、開始進行實質細節作業。二、評析規模區位較具委外誘因之社區先行試辦，嗣辦理模式成熟後再研訂通案機制全面辦理。三、全面辦理時，將所有出租國宅分成至少2個以上組合分別招標，限制不得為同一家廠商，並建立評鑑調查機制。四、委託範圍不包括申請承租配租簽約作業。五、協調或賦予廠商轉聘原辦理該社區管理維護工作人員之機制，使市政府及民間業者均能蒙利。六、權利金可採固定金額加租金調整總額之一定比例。七、租金額之計算方式不考慮資產成本回收之觀念，改列屋況環境、地區租金水準、較低收入家庭合理負擔能力等因素。