建設公司之投資決策與風險管理

Abstract

建築開發案中，對投資開發者而言，獲得公司期望的投資報酬利潤為主要目標，但相對也具有相當的投資風險，於開發作業過程中，開發風險評估是其中相當重要的工作項目，其中又以基地開發可行性評估、市場可行性評估、財務可行性評估為重要的環節。本研究以投資開發者的角度，探討目前國內建設公司投資開發風險評估上所面臨之問題，提出問題解決策略，並建立開發財務風險評估模式，做為衡量開發財務風險之參考，提供投資開發者作決策依據。本研究之主要內容如下： 一、建設公司營運之探討，包含業務範圍、投資型態、投資成本結構、財務與稅務規劃及資金需求與融資方式。 二、依據房地產市場特性、景氣變化狀況，再配合房地產投資流程，從大環境分析至個案小環境分析，歸納出影響房地產投資意願的因素為(1)經濟因素(2)社會因素(3)政策因素(4)政治因素(5)房地產本身因素等五項，並作探討。 三、針對開發之財務風險影響因子進行系統性之分類，建立可行之財務風險評估模式。 四、透過電腦化處理，對開發風險評估模式進行投資報酬及風險試算以瞭解投資個案各風險影響因子之影響程度，讓投資者做決策參考。 五、透過實際案例，依循本研究所建立之投資風險評估模式，對於各項財務因子作其敏感程度之分析，當財務因子所佔之金額比重越多，其對於開發計畫之相對敏感程度較高；相反的，當因子所佔之金額比較越少，則對開發計畫之敏感程度相對減小。其中在開發前階段，不論是購入土地或合建，土地成本對投資報酬之影響最為顯著；在開發階段，則銷售收益對於投資報酬之影響最為顯著；其次是營建成本，在進行投資開發時應注意各階段之變化，以達到風險管理之目的。