預售建案以履約擔保機制執行續建之研究

Abstract

台灣於民國 100 年 5 月 1 日生效實行修正後的預售屋買賣契約書範本，當中首次納入五種「履約擔保機制」，並要求預售屋賣方於簽訂預售屋買賣契約時，應選擇其中一種來保障買賣雙方的交易安全。然而，履約擔保機制卻不是都存有續建意涵，有者亦未能保證續建成功。 長期以來，預售屋交易安全是受到社會廣泛關注的消費議題，這主要在於預售屋的履約特性與一般商品有別，例如:交易時間長、交易金額大、交易關係人多等。預售屋必須興建至完工交屋才算履約，但興建過程牽涉的交易對象複雜，以建築投資業者為中心所產生的法律行為，除了與消費者簽訂的預售屋買賣契約外，尚可能包括與營造公司、合建地主、融資銀行等各式契約關係，任何一個環節出錯都有可能影響施工進度。 「續建機制」堪稱是預售屋履約的最後一哩路，它不只保護消費者，也可以保障其他交易對象的權益。本研究從預售屋交易安全管理制度的發展軌跡，兼論其他不同交易類型之履約保證機制，透過比較分析與市場現況探討後，進一步以不動產開發信託做為續建研究之主體，並採用深度訪談法與個案分析探究執行續 建的成功關鍵。結果發現預售建案選擇不動產開發信託機制，確實對於成功執行續建的機會最大。另外，如果發生續建情事，續建資金是否足夠，將是首要評估 的關鍵成功因素。雖然，目前幾乎沒有具信賴的機構可以事先提出續建保證，但續建仍可以透過機制選擇或架構設計來提高成功機會，本研究嘗試提出部分結論與建議，以期能供業者及未來修法之參考。