不動產證券化法制與實務評析

Abstract

不動產證券化係將不動產投資者與投資標的即不動產間之直接物權關係，轉變為債權性質之有價證券的過程，使不動產之價值由固定性資本型態，轉變為流動性資本型態，不動產證券化後，其證券持有人持有證券，並非表彰不動產或不動產相關權利之所有權，而是就該不動產或不動產相關權利，請求分配利益之受益權。不動產證券化係結合不動產市場與資本市場，以不動產本身價值及所生利益為擔保發行證券，自資本市場募集資金，並運用銷售其受益證券所得資金，透過不動產專業管理機構進行不動產之開發、經營、管理或處分，以提升不動產經營效率，藉此提升不動產收益能力，所得利益再由投資大眾共享。換言之，不動產證券化是將傳統不動產市場中價值高昂且不易流動之不動產，加以細分化、單位化，並經由有價證券之發行，促進不動產市場及資本市場相互發展。近年來，我國不動產市場及整體經濟景氣持續低迷，由於不動產證券化除使不動產開發者、經營者得以直接在資本市場向投資大眾融資，減少向金融機構貸款須按固定利率支付利息之負擔，而降低其資金成本外，並具有增加不動產之流動性及變現性，提昇不動產經營效率等優點；此外，有鑑於傳統不動產市場由於不動產價值甚鉅，每為財團或大型公司、企業所壟斷，透過不動產證券化將不動產價值及所生利益細分、單位化後，一般投資人均得以小額資金參與不動產之投資，達到擴大不動產市場參與之功能。然由於不動產證券化牽涉層面甚廣，對於整體經濟發展有著深遠的影響，以我國目前產業環境而言，是否適於推行不動產證券化，及在相關配套制度未臻完備之情況下，如何建立健全之不動產證券化制度，均有疑慮；且不動產證券化之風險並不亞於傳統不動產交易，甚有可能成為企業、財團轉嫁損失之工具。因此，有關不動產證券化制度之推行及法制化等問題，在立法院審議不動產證券化條例時，迭有爭議。我國不動產證券化條例業於民國九十二年七月二十三日正式施行，在法制建立過程中，學者、專家參考外國立法例，經過多年來不斷研究、討論，終於促成不動產證券化之法制化，惟不動產證券化條例可謂在政府以振興經濟為名大力推動，及相關產業殷切期盼下迅速成形，不免失之倉卒，其規範內容是否適足達成不動產證券化之目標，是否契合於我國既有之法制體系，自有加以檢討之必要。本文研究範圍以不動產證券化條例為核心加以介紹、評析，評析之觀點則著重於與民事法律關係基本法之民法，以及土地法、信託法等相關法律交互為用。另一方面，我國不動產證券化條例係以美國不動產投資信託制度(Reat Estate Investment Trust, REIT.)，及日本資產流動型之不動產資產信託制度為藍本所制定，是於介紹我國不動產證券化條例之法制架構前，自有必要援引美國、日本之相關制度，以資參照。最後再就不動產證券化在我國實際運用情形析述之，以具體呈現不動產證券化之推行現況。