美國小型商用不動產價格關鍵因素之研究和個案分析 —以南加州隆岱市某條狀式小型購物中心為例

Abstract

美國商用不動產投資中，最容易上手的是條狀式小型購物中心；但也因為其投資管理比較複雜，其中必然有一些準則和經驗。本研究是希望能找出並分析影響條狀式小型購物中心價值的關鍵因素，以作為條狀式小型購物中心投資人未來的投資參考。 本研究先做相關文獻的蒐集、整理和研究，以作為後續提升本研究之個案條狀式小型購物中心競爭力 (提高未來售價) 方法之參考。接續進行美國條狀式小型購物中心的環境和交易分析，依“與淨營運利益NOI相關(租金高低、出租率高低、是否為三淨租賃合約NNN、租期長短等因子)”和“與資本還原率Cap Rate相關(使用Michael Porter五力分析) ”兩種面相研究影響條狀式小型購物中心價值(售價)之關鍵因素。然後是個案分析，以位在美國南加州隆岱市的條狀式小型購物中心為例；先說明個案的背景(所在小、中、大環境人口、薪資、住宅相關統計分析)，並整理隆岱市內所有條狀式購物中心的現狀，做個案基本資料說明；再依據影響個案條狀式小型購物中心價值(售價)關鍵之因素分別做現狀分析。最後歸納研究結果和現狀分析，得出結論並給個案業主做後續提升價值(售價)經營管理建議。