大陸房地產制度發展之研究

Abstract

本論文研究的大陸房地產制度，包括了土地制度、法律制度、住房制度、調控政策等面向，蒐集相關研究報告及文獻加以彙整歸納，包括房地產制度的定義、沿革、運作模式及發展趨勢等，並根據大陸官方發佈的統計數據與施政報告，輔以業界相關研究或見解，瞭解大陸房地產調控及發展之趨勢，分析其相關問題與對策。 首先由大陸的經濟改革出發，以改革開放後所採行的社會主義市場經濟為理論基礎，經由土地制度、房地產業、房地產管理制度、相關法令、稅費制度等各項制度的探討，分析大陸房地產相關制度的運作歷程與變革原因，並就大陸剛通過實施不久的物權法對於房地產制度可能產生的規範效果及影響加以討論。 在住房制度的部份，探討大陸由社會主義公有制下的福利分房轉為貨幣分房並推行住房商品化的政策改革過程，及其對大陸房市發展的影響。繼而探討因應大陸房地產蓬勃發展引發的房價炒作、市場秩序混亂及外來資金問題，大陸官方歷來所提出的調控政策（如國八條、國六條）的內容及實施成效。 總體而言，大陸在房地產相關制度改革的推進尚稱能對應市場經濟體制發展的要求，並根據社會發展的不同階段給予適時的政策調整。然而人民住房消費能力與房價嚴重背離，大城市普遍房價上漲過快，房市泡沫化隱憂仍在。大陸政府在歷經調控目標衝突導致的調控成效不彰後，目前調控的重心正逐步由房市價格控制轉向解決人民住房需求的目標移動。近期政策目標係確切落實既有調控措施中提出的「著力調整住房供應結構，重點發展普通商品房和經濟適用房，建立健全廉租房制度和住房租賃制度」，具體調控手段則是土地政策、貨幣政策、財政政策、市場監管機制的交相運用。 在大陸房地產市場發展方面，由於支撐房地產價格的幾項重要因素並沒有改變，國際熱錢依然有進入境內牟利的衝動，大陸國內經濟繼續保持增長的趨勢仍在，城市化帶來的自住型住房需求持續旺盛，可供投資的資產種類仍少，加以地價大幅攀升，原材料和環保投入的增加，使得房價近期內仍在高處運行。大陸當局應當增強調控政策的持續性，尤應加強住房保障體系的建設，防止再次出現房價報復性上漲與房市泡沫化。