市地重劃對都市景觀格局與房價之影響

Abstract

市地重劃（urban land readjustment）在臺灣被視為是實踐都市計畫的最重要工具。重劃後的地區格局方正故能促進更有效的建築使用，且具有一定綠地面積，除改善居住環境品質，更促使不動產價值有所提升。本研究目的在於比較重劃區與非重劃區之都市景觀格局差異，了解不同時期之市地重劃政策對於空間格局及綠地格局變化之影響，並研究空間格局及綠地格局對不動產價格之影響。 根據內政部統計處（2020）資料顯示，臺灣六都中市地重劃面積以高雄市、臺中市及臺南市最大，並以臺中市人口成長速度最快，且於都市計畫中明訂須以市地重劃方式進行開發，因此本研究以臺中市都市計畫區為研究範圍。根據過去學者及都市計畫、社會發展背景，將都市地區劃分為三個種類：住宅興闢期重劃區（1980年代以前）、都市設計期重劃區（1980年代以後）及非重劃區。研究分為兩部分進行：第一部分為分析三種類地區的空間格局及綠地格局，利用臺中市都市計畫區目前最新2018年的土地使用分區圖為資料，透過Fragstats 4.2以街廓為塊區單元進行空間指數計算，探討並比較三者間的空間格局異同；第二部分為分析2019年研究範圍內的不動產交易標的周邊500公尺內的空間格局及綠地格局，利用不動產交易實價登錄資料，同樣以Fragstats 4.2以街廓為塊區單元進行空間指數計算，探討哪些空間格局將對房價造成影響。 研究結果顯示，在空間格局部分，三種類地區在街廓平均面積、密度、平均距離（代表道路平均寬度）上有顯著差異，然而僅都市設計期重劃區的街廓平均面積及平均距離顯著大於住宅興闢期重劃區與非重劃區，且街廓密度顯著低於住宅興闢期重劃區與非重劃區，在住宅興闢期重劃區與非重劃區之間並無顯著差異，本研究推論住宅興闢期重劃區與非重劃區間無顯著差異之原因，可能與住宅興闢期重劃區以高密度的方式進行空間規劃因而整體空間遭切割，同時非重劃區因未經規劃而呈現較破碎的空間有關。在綠地格局部分，三種類地區在綠地比例、平均面積上有顯著差異，然而僅有都市設計期重劃區的綠地平均面積顯著大於住宅興闢期重劃區，本研究認為這可能與臺中市政府於非重劃區內積極規劃環狀綠園道系統有關，導致非重劃區內綠地平均面積增加所致。另外，多元迴歸分析顯示，街廓平均面積、綠地平均面積、綠地數量對房價有顯著影響力，當街廓平均面積越大或綠地平均面積越大、數量越多時，都將使得房價上升。