預售屋買賣定型化契約履約保證機制之研究－以不動產開發信託為中心－

Abstract

預售屋買賣係一種非同時性交易的買賣型態，因此經常導致預售屋買賣違約情事，幾為不動產消費糾紛最大宗者。行政院消費者保護委員會基於保護預售屋買賣消費者之權益，於民國99年8月16日依消費者保護法第17條第1項之授權增訂 「預售屋買賣契約書範本」第6條之1及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第7條之1，增列「履約保證機制」，內政部同意之履約保證方式為「不動產開發信託」。 依工具性論， 「不動產開發信託」作為內政部同意之預售屋買賣定型化契約之保證機制，本研究探究係著眼於信託法制之以資產分割為中心之風險隔離效能，信託財產的獨立性及同一性，則使信託具備安全及經營之特質，加之賦予受託人「信賴義務」之課求，使信託具備「有限責任」之準法人性格，故能靈活地運用在不同的商業領域。 「不動產開發信託」應用於預售屋買賣市場作為保證機制在各個階段所可能遇到之問題，在簽約階段有「履約保證」的誤解風險，即信託業者營業範圍並不包括保證業務，然依上述「應記載及不得記載事項」卻使信託業者有外溢其受託人義務至保證人擔保責任之疑慮，致有其履約保證的誤解風險。再者，依該規定賣方應提供信託之證明文件或影本予買方，復加以買賣契約上明載「履約保證機制」，應足致承購戶誤認受託人有代建商履約之保證責任。若於實際履行交易時，無法達到廣告所宣稱之保證功能與效果，則又有引人錯誤之虛偽不實廣告之風險。 起造階段，由於建造執照涵義上雖擁有公法上權利，卻非「財產權」之一種，不得為信託登記，雖然法律實務認為以建築之事實為認定興建中建物所有權人之原則，且就投入興建資金之流向，依「信託財產同一性」之規定，當能強化解釋興建中建物仍屬信託財產，但究非法律外觀直接可見，仍使興建中建物有其暴露在信託財產公示之外之疑慮，致削減信託之風險隔離效果。行政措施上實宜另覓妥適方法以使興建中建物達至公示登記的對抗效果。至於信託業者以受託人名義擔任起造人，因能銜接預售屋買賣契約簽訂之履行義務及資金控管之角色，且以受託人資格擔任起造人，載於建築執照公文書上，對興建中建物亦有一定之公示功效，均有其強化「履約保證」政策目的之職能。至若須啟動續建機制或於完工交屋階段，因受託人本有其信託資金的控管、投入工程建造以及工程查核的義務，以其地位上之優勢性，利於啟動續建機制或完工交屋。 本研究提出結論認為：目前預售屋買賣契約因交易安全法制漸趨完備而使預售屋買賣契約之法律性質爭議，究屬「委建」或「買賣」，已漸失意義；次則認為目前不動產開發信託在預售屋買賣交易上，尚有諸多「保證履約」之疑慮，故應屬「履約加強」而不足以稱為「履約保證」機制，故建議應將信託名稱改為「預售屋興建信託」以使名實相符，且利於其相關內容的充實；最後認為，法律效果名稱應使其明確，建議以「履約加強」作為法律效果名稱，期能減少交易誤解，達到提高預售屋買賣交易安全保障的政策目的。