台灣不動產證券化的創新策略－一個從國外經驗與本土歷程出發的探討

Abstract

台灣的不動產證券化已逐漸步上軌道，截至2005年底，REIT與REAT的商品總發行規模已達合計新台幣475.2億元，但長久以來關於不動產證券化的內涵，卻一直被賦予過度寬廣或狹隘的想像；本文嘗試跳脫出既有的框架現制，純粹將REIT（或REAT）視為單純的資本工具，由國外現階段的經驗與本土的發展歷程出發，探討現今台灣在發展不動產證券化時，應有的創新策略及其理想的環境建構。 本文前段，建立「國外經驗」與「本土發展歷程」兩條主線，前者主軸為1986年之後美國的不動產投資信託(REIT)，介紹全球的不動產證券化最新動向，包括美國的REIT、日本的開發型不動產證券化、新加坡和香港的REIT，時間軸線為「近代發展」；後者主軸為台灣的三個證券化歷程，包括開發型不動產信託受益權轉讓、都市更新投資信託、不動產投資與資產信託，尤以「開發」為呈現觀點。藉由這兩者的相互對照，展現國外與國內的不同發展脈絡。 本文中段，解析國外與本土不動證券化的軌跡、挖掘出台灣當前不動產證券化的真實課題與迷思，進而探討不動產證券化的內涵與本質，建立應有的策略目標。 本文最後，提出「理想證券化環境的建構」，包括：提出三個理想的不動產證券(REIT)化可行模式、提出現階段的修法方向（包括REAT、REIT與開發型標的的修正）、提出四種未來可行的營運模式等，以為一個本土不動產證券化創新策略的芻議。 關鍵字：不動產證券化、不動產投資信託、REIT、不動產資產信託、REAT、開發型不動產證券化、都市更新投資信託