不動產買賣中違反嫌惡設施之告知義務與其損害賠償

Abstract

嫌惡設施所在地點，於早期在都市計畫中，大多分布在都市的邊陲地帶，遠離人群密集的住宅區及商業區，但隨著市中心人口的快速增加，都市人口逐漸郊區化，導致部分原本早期位於都市周邊的嫌惡設施，在不知不覺中便與都市中心拉近了距離，比鄰而居的結果，成為短期內不易改善的住宅障礙。 就我國當今實務判決觀察，嫌惡設施的存在，已不再僅是房市交易上一個籠統的概念，而是獲得歷年實務見解肯認，認為嫌惡設施確實足以造成住戶居住、使用主觀上身心理之不安，進而影響其居住品質。客觀上減少房屋品質及交易價值，造成買受人實際上之經濟損失，而得要求法院判求出賣人與仲介業者連帶負擔損害賠償責任。而實務上透過逐年判決之累積，使得我國司法所肯認之嫌惡設施類型及範圍，與買賣標的與嫌惡設施間之距離標準，所造成風水之良窳影響而產生的價金變動計算，從原本的不確定法律概念，已逐漸轉向清晰，使一般交易市場可得預見，進而得以利用提起訴訟作為當事人救濟之手段。 雖然每個人對嫌惡設施的認定，以及其所能忍受的程度各有不同，但對當地的房價都會產生相對不利的影響 。以一般房屋市場通常交易觀念及一般有經驗者之認知而言，其若有嫌惡設施環繞於房屋周遭；該房屋周圍是否有嫌惡設施者，顯與系爭不動產買賣契約之目的或利益息息相關，乃屬房屋交易之重要資訊應無疑義 。 本文認為，不動產出賣人對於嫌惡設施之存在資訊，對買受人應善盡告知義務；而不動產仲介人既然應就買賣雙方當事人的履約行為能力、權利瑕疵及交易標的物之瑕疵，包含如公設事故屋、嫌惡設施等，善盡調查義務；又既然不動產仲介已就此等資訊進行調查，依照不動產經紀業管理條例第 4 條第 5 款定有明文，仲介人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人，則自應在買賣交易前，對買受人善盡該不動產標的「是否有嫌惡設施存在」之說明告知義務。