農地價格指數之建構：應用臺灣實價登錄資料的大數據分析

Abstract

在過去的文獻中，很多研究針對民宅、商用等不動產建構價格指數，有關研究相當豐富，而農地方面則十分缺乏。在臺灣方面，農地價格高居世界第一，農地面積亦迅速凋零，有鑑於前述問題，建構一套能夠有效衡量趨勢的農地價格指數是一個重要的問題。然而，過去的不動產假格指數建構方法只針對民用及商用建築，採用的方法、納入的變數未必適合於農地。所以，本言就企圖提供數種研究方法建構農地價格指數，比較優劣利弊，並供未來其他研究借鑑。至於方法的驗證，本研究納入臺灣鄉村社會學會（2019）所採用的臺灣實價登錄資料，分為都市與非都市進行驗證。總體來說，本研究提供了三種系列方法，分別是特徵價格法的修正、配對法以及拉索迴歸。經驗證後結果顯示，在特徵價格法的修正方面，以土地作為權重進行加權迴歸可以增進模型解釋力、降低均方誤差，而相關文獻也指出以標準差修正可以使推定量不偏；至於配對法方面，本研究採用最近配對法以及模糊配對法，透過t配對樣本檢定，結果顯示兩種方法皆能改善選樣偏差問題，但模糊配對法表現比最近配對法更好；而拉索迴歸方面，本研究則提供了兩種演算法，分別是double-selection與partialling-out。透過資料切分技巧進行訓練，本研究發現拉索迴歸相較於傳統特徵價格法，有更好的預測能力、解釋能力，並降低誤差。除此之外，拉索迴歸亦有變數篩選的功能。總結來說，本研所提供的三種研究方法，能夠補足臺灣過去沒有農地價格指數的研究缺口，並以新的方法解估計時所面臨的問題。