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DC 欄位 | 值 | 語言 |
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dc.contributor.advisor | 郭斯傑(Sy-Jye Guo) | |
dc.contributor.author | Wen-Ting Chen | en |
dc.contributor.author | 陳韋廷 | zh_TW |
dc.date.accessioned | 2021-05-17T09:22:50Z | - |
dc.date.available | 2012-02-16 | |
dc.date.available | 2021-05-17T09:22:50Z | - |
dc.date.copyright | 2012-02-16 | |
dc.date.issued | 2012 | |
dc.date.submitted | 2012-01-16 | |
dc.identifier.citation | 參考文獻
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dc.identifier.uri | http://tdr.lib.ntu.edu.tw/jspui/handle/123456789/6976 | - |
dc.description.abstract | 外牆整建為目前能快速有效達到都市更新的方法之一,政府也希望透過補助政策達到改善市容、提升生活環境品質之目的,近年來也有文獻指出外牆整建具有提升房屋價值之效益,是故本研究透過特徵價格法進行分析,建立老舊住宅之特徵價格模型,並透過模型分析外牆整建對於老舊住宅之價值提升。
本研究利用透過內政部營建署及台北市政府都發局都更處及民間營造業者提供之台北市大安區外牆整建案例共5件及附近性質相似之老舊住宅大樓案例32件,並透過房仲業者取得2008年起共81筆實際交易資料,為有效分析外牆整建之效果,本研究採用半對數模型建立特徵價格模型。 因交易資料為多年期間蒐集而得,需考慮市場價格波動,故本研究採用兩種模式進行評估以找出較符合實際情況之方式,模式一為在分析中加入交易年度因素來分析,此法可以分析每一交易年度對房地產價值產生之影響,模式二為採用房價指數將所有交易折現至2011年第二季,此法可以消除市場波動產生之價格差異。 實證結果,得到以下結論,模式一與模式二分析結果不論在模型解釋力與顯著性部分相差不多,但因模式一之年度經濟水平時間採用範圍較廣,故本研究認為模式二在使用上較貼近實際情況,而影響老舊住宅價格之顯著因素包含: 1.交易時間為2008年度,將使房價降低16.55%。 2.交易時間為2009年度,將使房價降低14.4%。 3.交易時間為2011年度,將使房價增加7.26%。 4.房地產移轉面積每增加一坪,將會使房地產增值1.1%。 5.經過外牆整建,將會使房地產增值15.67%。 | zh_TW |
dc.description.abstract | Exterior wall renovation is currently one of the major methods to achieve urban renewal quickly and effectively, and the government also aimed to improve the city appearance and enhance the quality of living environment through the subsidy policy. In recent years, more theses showed that exterior wall renovation can enhance the value of housing. Therefore this thesis formed the hedonic price model of aged housing through the hedonic price method analysis and discussed the impacts of exterior wall renovation.
This study collected and analysed used 5 exterior wall renovation cases in Da-an district provided by Taipei government, 32 old housing of a similar nature in the vicinity, and 81 actual deal datas provided by property agency. In order to analyze exterior wall renovation effectively, this adopt semi-logarithmic model to form the hedonic price model. This considered market price fluctuations and used two methods to find a more realistic manner. Model one can analyze the value of each transaction resulting from the annual impact on the real estate by adding transaction year factors. Model two conbimed house price index to discount all transactions to the second quarter of 2011 and it can eliminate the difference between the market price fluctuations. This concluded that model one and model two resulted similar both in the model explanatory power and significant part. However model one used a wider range of price level, this suggested that model two was more close to the actual situation. The significant factors of affecting the old housing price included: 1.The house price reduced by 16.55% in 2008 trading year. 2.The house price reduced by 14.4% in 2009 trading year. 3.The house price increasedd by 7.26% in 2011 trading year. 4.When the real estate transfer area increased, the real eatate value increased by 1.1%/ping. 5.Exterior wall renovation made the real eatate value increase by 15.67%. | en |
dc.description.provenance | Made available in DSpace on 2021-05-17T09:22:50Z (GMT). No. of bitstreams: 1 ntu-101-R98521716-1.pdf: 859678 bytes, checksum: 99fa06e5dcf6888396425bf90fcae8c6 (MD5) Previous issue date: 2012 | en |
dc.description.tableofcontents | 目錄
第一章 緒論 1 1.1 前言 1 1.2 研究動機 2 1.3 研究目的 3 1.4 研究範圍與限制 3 1.5 研究方法與流程 4 1.5.1 研究方法 4 1.5.2 研究內容 4 1.5.3 研究流程 5 第二章 文獻回顧 6 2.1外牆整修需求與效益 6 2.1.1外牆整修之需求 6 2.1.2外牆整修之價值提升 10 2.2影響房地產價值因素 11 2.2.1房地產特性 11 2.2.2影響房地產價格因素 13 2.3房地產估價方法 15 2.3.1傳統估價法 15 2.3.2非市場估價法 17 2.4特徵價格法理論與文獻 19 2.4.1特徵價格理論(Hedoinc Price Theory) 19 2.4.2特徵價格文獻 22 2.5小結 23 第三章 研究方法 24 3.1研究假設與函數模型設定 24 3.1.1研究假設 24 3.1.2函數模型設定 26 3.2變數設定 28 3.3資料蒐集與處理 32 3.3.1資料蒐集 32 3.3.2資料處理 37 第四章 實證研究 38 4.1 樣本資料統計分析 38 4.2.變數相關分析 43 4.3.特徵價格模型 46 4.3.1交易年度因子分析模型─模式一 46 4.3.2房價指數調整分析模型─模式二 52 4.3.3兩模式比較分析 56 第五章 結論與建議 58 5.1.結論 58 5.2.後續研究建議 60 參考文獻 62 附 錄 67 圖目錄 圖1-1 台北市僑安通商大樓外牆整建前後••••••1 圖1-2 研究流程圖••••••••••••••••5 圖2-1 建築使用壽命與性能關係••••••••••7 圖2-2 住戶歷年各類修繕問題之平均次數分佈圖•••8 圖2-3 住戶歷年各類修繕問題之平均花費分佈圖•••9 圖3-1 信義房價指數-台北市房價指數•••••••28 圖3-2 臨街關係示意圖•••••••••••••30 表目錄 表2-1 外牆整建誘因及限制•••••••••10 表2-2 一般因素整理表•••••••••••13 表2-3 區域因素表•••••••••••••14 表2-4 成本法之優缺點•••••••••••15 表2-5 比較法之優缺點•••••••••••16 表2-6 收益法之優缺點•••••••••••16 表2-7 非市場估價法••••••••••••17 表3-1 房地產市場與完全競爭市場比較••••25 表3-2 已完成外牆整建案例資料表••••••33 表3-3 未進行外牆整建案例資料表••••••35 表3-4 相關變數資料來源與處理表••••••36 表4-1 房屋交易總價基本統計表•••••••37 表4-2 房屋交易總價次數統計表•••••••38 表4-3 非連續變數次數統計表••••••••39 表4-4 非連續變數平均統計量表•••••••40 表4-5 整體變數平均統計量表••••••••41 表4-6 相關係數與相關程度表••••••••43 表4-7 模式一相關係數表••••••••••44 表4-8 模式二相關係數表••••••••••45 表4-9 特徵價格模型 模式一之基本模型•••••47 表4-10 特徵價格模型 模式一之老舊住宅價格模型•49 表4-11 特徵價格模型 模式二之基本模型•••••52 表4-12特徵價格模型 模式二之老舊住宅價格模型••54 | |
dc.language.iso | zh-TW | |
dc.title | 特徵價格法應用於老舊住宅價格分析
以外牆整建為例 | zh_TW |
dc.title | Application of Hedonic Price Method for Price
Analysis of Aged Houses in Taipei –Case study for Impacts of Exterior Wall Renovation | en |
dc.type | Thesis | |
dc.date.schoolyear | 100-1 | |
dc.description.degree | 碩士 | |
dc.contributor.oralexamcommittee | 鄭明淵,陳柏翰 | |
dc.subject.keyword | 外牆整建,特徵價格,老舊住宅,都市更新, | zh_TW |
dc.subject.keyword | Exterior Wall Renovation,Hednic Price Method,Aged Houses,Urban Renewal, | en |
dc.relation.page | 72 | |
dc.rights.note | 同意授權(全球公開) | |
dc.date.accepted | 2012-01-17 | |
dc.contributor.author-college | 工學院 | zh_TW |
dc.contributor.author-dept | 土木工程學研究所 | zh_TW |
顯示於系所單位: | 土木工程學系 |
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